文/法之律剑骆方韦

随着人们生活水平提高，不少人将手中富余的钱用来买房子，商品房买卖通常没有什么大问题，但购买农村房屋却经常遇到纠纷，主要分为以下两类：

第一，城镇居民到农村购置宅基地。

许多城市人觉得农村环境好、地方开阔、适合养老，于是到农村买房子。笔者需要提醒大家注意的是，根据国土资源部《关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。此种情况下签订的房屋买卖合同因为违反法律和行政法规的强制性规定而无效。合同无效后，因履行合同取得的财产，应当返还。

第二，已有宅基地的村集体经济组织成员又购买农村房屋。

这种情况下在现实中较多，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。关于此种情况的合同效力认定不同的法院也持有不同的观点。

第一种观点认为，农村房屋宅基地是农民无偿取得,具有社会福利性质,农民一户只能拥有一处宅基地，在已经拥有农村宅基地的情况下另行购买宅基地，违反了法律、行政法规的强制性规定，农村房屋买卖协议无效。

第二种观点认为，虽然《中华人民共和国土地管理法》规定村民在本村只能拥有一处宅基地，此处的“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地的房屋后无权再次申请宅基地，该规定是对农村宅基地审批行为的规制，而不是对村民买卖农村房屋的约束，法律法规并没有禁止同一集体经济组织内房屋及宅基地的流转。因此，上述规定是农村集体土地方面的管理性规定，并不能影响农村房屋买卖合同的效力。因此房屋买卖合同是有效的。

笔者倾向于第二种观点，因为《中华人民共和国土地管理法》第62条在明确“一户一宅”原则的同时，也明确规定了：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这也说明该条规定只是对农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地的权利限制，而不是对房屋及宅基地使用权的流转进行限制。

都说“城市套路深，我要回农村”，随着我国新农村建设取得卓越成效、现代人的慢生活观念，农村房屋买卖数量有所提升。法之律剑提醒大家，在买卖房屋时一定要了解相关法律法规，避免损失。