小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，没有由国家房管部门颁发的产权证，是由乡镇政府颁发的产权证，所以叫做乡产权，又叫小产权，实际上没有真正的产权。小产权房包括在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。大产权房由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括商业用地40年、综合用地50年产权和住宅用地70年产权。

大产权房与小产权房的区别：

第一，大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权；

第二、大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；

第三，小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

第四，小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市买卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

应该注意的是小产权房买卖具有较大法律风险，建议买小产权房的三思而后行。