近几年，成都一圈层新房在明显的“豪宅化”，户型越来越大，外立面越来越漂亮，当然总价也越来越高，物管费越来越贵。

本次成都集中土拍彻底改变了开发商拿地的规则。一圈层全部为限房价竞地价地块（供地的时候房子最高售价已经确定，开发商无法随意涨价），而且大部分地块的限价低于周边现在的市场价，不久的将来又有一波网红盘要来了。

开发商的拿地热情也很高。一圈层地块全部出让成功，且大部分地块有较高的比例自持。看楼面价和清水限价的差额，考虑自持比例，大部分地块开发商在微利甚至零利润拿地。

那么问题来了，集中土拍后成都一圈层新盘会延续近几年的“豪宅化”趋势，还是为了缩减成本“安置房化”。在笔者看来，近些年的“豪宅化”趋势会延续，因为“豪宅化”可以给开发商带来额外利润。

首先，“豪宅化”后可以提高物管费。近年来，成都市场上开发商打着高端楼盘、科技建筑等旗号大幅提高物管费，物管费最高达到了约10元每平米。按10元每平米计算，一套120平米的房子，每年的物管费高达1.44万元。对开发商来说，高额物管费可以持续带来利润和现金流。

其次，“豪宅化”后可以提高车位售价。打着高端楼盘的名义，更容易提高车位价格，买的起“豪宅”的业主也更容易接受更高的车位价格。

再次，“豪宅化”后更容易通过增值服务提高利润。高端楼盘配备的会所，健身馆等增值服务设施，能给开发商持续带来利润。

最后，“豪宅化”可以提高自持租赁部分的租金。本次土拍一圈层大部分地块有自持租赁比例，最高的超过了50%，“豪宅化”可以提高自持租赁部分的租金，吸引一圈层高端租住需求，给开发商提供持续的现金流和利润。