江西省高安市，原告刘某在房产中介公司看中了被告杨某名下的一套房屋。经过洽谈，双方在中介公司签订房屋定购单，订购单中明确标注了该房为“小产权房”。之后，刘某也按照协议约定支付了2万元定金。事后，刘某越想越不对，就以被告杨某某所售房屋既无土地使用权证也无房屋所有权证为由诉至法院，请求确认本案中订购单无效，并请求被告返还定金。来源：中国裁判文书网

【王律说案】

1、什么是小产权房？“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。区分是否是小产权房，着重看土地性质，小产权房的土地性质为集体土地。

2、小产权房能否买卖？小产权房的转让有明确限制，只能在本集体组织成员之间转让，且购买方还不能有别的宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。因此，集体土地上的房屋只能在集体组织成员之间转让，不得对外转让。对外转让不受法律保护。

3、本案原告并非涉案所在村集体经济组织成员，原被告之间的买卖行为违背了法律、行政法规的强制性规定，该民事法律行为应认定为无效。最终，法院支持了原告刘某的诉讼请求。

4、除了法律风险外，小产权房的建设和开发，在管理上不会那么严格，房屋质量无法保障。购房者购房须谨慎，切不可贪图便宜。

5、很多人对于“小产权房”还是“拆迁安置房”没什么概念，以为都一样。虽然有些小产权房、拆迁房都是置换的，但有着本质的区别，购买前需仔细区分。拆迁安置房可以上市交易，受法律保护。为什么小产权房不行，根本还是土地性质问题。

购房者千万注意看清土地性质，下期我们再探讨购买拆迁安置房有什么风险。

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