律师带你区分公产房、房改房、小产权房、经济适用房和拆迁安置房

原创 李春宇律师  2020-11-13 20:10  阅读 45 次浏览 次

作者:李春宇,江苏坤商律师事务所专职律师,南京师范大学刑法学研究生。

引言:想必我们在生活中都听说过公产房、房改房、经济适用房、小产权房、拆迁安置房等一些关于房屋性质的说法,我们每次听到都不太能够区分它们之间的差别在哪里。今天,李春宇律师就详细给大家解读每一种房产的差别与各自特征。

公产房

又被称为公房或公有住房。公房是我国计划经济体制下的房产政策的遗留物,这种形式的房产在现在虽不多见,但还有一定数量留存。公房顾名思义就是相对于个人享有所有权的房屋,该类房屋的所有权归政府、企事业单位所有,隶属于该单位体制下的个人享有使用权。在法律允许的范围内,个人对房屋享有占有、使用乃至一定的收益和有限的处分权。因此,这种房屋在房改之前,一般不能在市场上流通。通常情况下,公房按照产权人的不同可分为三类:第一,政府直管住房,面向全体市民;第二,企业自管住房,企业为了方便职工建造,租给职工无偿使用。根据公房是否可以市场流通,又分为可出售的公房与不可出售的公房。另外,军产房或高干房也属于公房。

房改房

随着商品经济的进一步发展,国家推进公房改制,于是市场上出现了很多房改房,房改房不同于公房,也不同于商品房。房改房是国家以优惠的价格将公房的产权部分或全部出售给职工,属于职工享受的一种福利待遇。依照福利政策所购买的房改房,往往与职工的职务、级别、工作年限等挂钩,购买价格远远低于房屋的市场价值,以低成本或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。实践中,因为房改引起的房屋纠纷较为复杂。

经济适用房

根据2007年的《经济适用住房管理办法》第2条的规定,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

两限房,顾名思义是指限定房价、限定套型的普通商品住房,根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》,是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象的要求,由建设单位通过公平竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通住房。限价商品住房供应对象是本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭等。经济适用房和两限房都具有福利性质。

值得注意的是经济适用房和两限房在五年内无法取得完全产权,五年内不能出租,不能自由交易,五年后才能获得完全产权。

小产权房

小产权房不是一个法律概念,主要是指房屋建设开发无偿使用、占用农民集体所有土地建造的房屋,持有村委会法发的产权证明,且不能向农村集体经济组织以外人员流转的住宅。

拆迁安置房

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。根据相关法规及政策规定,拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

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