小产权房路在何方,今天的这部法可能给出了答案

原创 中国质量万里行  2020-09-18 18:03  阅读 58 次浏览 次

文/御宅说

2020年5月28日15时08分,中华人共和国民法典通过了,宣告了中国进入“民法典时代”,未来它将给我们的生活带来巨大的变化。

这部7编、1260条的民法典的物权篇中,出现了一个新型用益物权“居住权”,将来它可能带给我们的巨变在现在还无人注意。

我们知道最近政府一直严控房价,“房住不炒”的口号已然是一条红线。但是在市场经济条件下,只靠以堵治水只能延缓水患发生的时间,却无法改变结果。而“居住权”这一新型用益物权却给了解决水患提供了另一种可能性。

中国的房产市场起源于1998年7月3日国务院在颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,这一通知完全取消了之前半个世纪福利分房制度,开启了以市场化为核心的住房制度改革。应该说这一改革完全激发了大家改善居住条件的活力,使我们在二十年间取得的成果远超之前的五十年。

当然由于住房市场化,但土地国有化这一特殊国情,使得我们的房地产发展过于特殊,市场经济要求降低产品价格必然要求提高产品供给,但这会造成地方政府土地收入降低,地方政府不愿意背负国有资产流失的责任。最终造成了房价只能一山更比一山高。

当下政府还有一个烫手山芋无法解决,那就是小产权房。小产权房主要是指未缴纳土地出让金,土地使用权缺失的房产,大多占用的是集体土地和宅基地。因此没有国家确权,不可能办出房产证,也自然不可能进行正常的买卖交易抵押。自然资源部最近刚刚下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,通知重申了小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

既不能法不责众,既往不咎,那是鼓励违规;又不能强硬解决,一拆了之,那会造成巨大的社会资源浪费,同时也会激化矛盾。

目前现状一般是搁置权属争议,保持之前的实际使用,或者民间自发交易。

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但现在我们有了“居住权”这一脱离产权而独立的用益物权,它从法律层面提供了一选择:

即独立其“居住权”,让其可以最大化的物尽其用,让有限的社会资源最大化的发挥其作用,同时搁置所有权争议

甚至将来只是居住权的转移流转,也可以设定一套相应的规则。这是否是将来解决小产权房的一个方向呢?

作为政府重要民生项目:目前正在扩大的公租房建设。以后会有越来越多只有居住权的房产进入市场,它将作为市场化的房产市场重要补充部分,加强政府对弱势群体的扶持救助。同时公租房的进入和退出机制也要有一套相适应的规则。而居住权这一创新,可以为将来一系列房产相关政策施行扫清障碍。

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