悟空解读:你不得不知的动迁房知识

原创 悟空找房  2020-09-08 13:25  阅读 36 次浏览 次

一:买卖

动迁安置房是可以买卖的!动迁安置房因其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律保护、约定的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。

二:交易期限

上海政策调整,动迁房交易由原来的5年期修改到3年期,由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期。基本是以开发商取得大产证的日期为准,只要开发商的大产证满三年,此类房屋就可以办理产权变更登记。

三:防范的法律风险

动迁安置房屋要满三年才能过户,时间跨度比较长,购买此类房屋的风险与购买普通房屋相比还是会大一些。

(一)动迁安置协议上需被拆迁人和同住人共同签字。

在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人,但法定的同住人是拆迁安置房屋的共有人,所以在购买房产证还没出来的房屋时一定要求同住人在买卖合同上签字。

(二)房屋买卖合同约定要尽量详细,违约条款设置需重视。

对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面,特别是违约条款的设定,要做到既要合法又要能制约对方违约,违约金约定过高法律不予保护,约定过低不能制约对方,所以在违约条款的设置上一定要重视。

四:动迁房纳税

上海市动迁安置房屋买卖交易过户涉及缴纳的税种和普通房屋买卖一样,但由于动迁安置房屋带有政府福利政策性房屋,在出售时涉及一些税收优惠。

1、营业税

提供相关动迁材料,营业税是免收的(有的部分区要求提供动迁安置协议和房屋调配单)

2、缴纳契税和个人所得税部分

即:个人所得税:合同价1%;

契税是首套普通住房1%、90㎡至140㎡1.5%、140㎡以上及2套 3%

但如果有些人是前几年就签订买卖合同、支付了大部分购房款并且已经入住的,通过法院的判决确认真实的房屋买卖事实,确定房屋价格,通过与各区的税务部门协调,可以按当时的购买价格办理纳税,而不用按过户时的价格纳税。

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